上海到烏魯木齊中鐵快運(yùn)_上海到新疆鐵路運(yùn)輸（時(shí)隔三年，又一家物流地產(chǎn)公司赴港上市了?。?/h1>

來(lái)源：http://miaoplayer.com     發(fā)布日期：2019-03-07     點(diǎn)擊量：

時(shí)隔三年，又一家物流地產(chǎn)公司赴港上市了！為物流地產(chǎn)績(jī)優(yōu)生，易商紅木與其他民營(yíng)物流地產(chǎn)公司不同的是，從創(chuàng)立開(kāi)始，易商紅米就表現(xiàn)出現(xiàn)強(qiáng)烈的資本色彩。3月1日，亞太物流地產(chǎn)平臺(tái)ESR Cayman Limited（易商紅木）在港交所披露招股說(shuō)明書(shū)，中信里昂證券、德意志銀行為聯(lián)席保薦人。物流地產(chǎn)的前世今生,首先，我們來(lái)談?wù)?，什么是物流地產(chǎn)？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，本質(zhì)上屬于工業(yè)地產(chǎn)的一種，是物流服務(wù)同地產(chǎn)服務(wù)相結(jié)合的成果。它們主要為客戶(hù)提供的服務(wù)包括以下四種：按照客戶(hù)需求開(kāi)發(fā)物流設(shè)施和物流園區(qū)、開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、收購(gòu)客戶(hù)物流配送設(shè)施并轉(zhuǎn)租給客戶(hù)、提供咨詢(xún)服務(wù)。上海到烏魯木齊中鐵快運(yùn)

上個(gè)世紀(jì)70、80年代，伴隨著布雷頓森林體系崩潰。美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入“滯脹”局面，凱恩斯主義失靈。此時(shí)，里根總統(tǒng)臨危上臺(tái)，進(jìn)行供給側(cè)改革，經(jīng)過(guò)改革后的美國(guó)逐漸走出滯脹，經(jīng)濟(jì)重心開(kāi)始向第三產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)轉(zhuǎn)移，計(jì)算機(jī)電子、通信等高端制造業(yè)開(kāi)始快速發(fā)展。許多外資企業(yè)進(jìn)入美國(guó)，而伴隨著美元貶值，美國(guó)國(guó)內(nèi)的企業(yè)也開(kāi)始積極地出口產(chǎn)品，美國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始呈現(xiàn)出國(guó)際化傾向。

隨著高端制造業(yè)的發(fā)展加上國(guó)際化的傾向，美國(guó)的物流行業(yè)也迎來(lái)了改革，首先是政策，政府出臺(tái)了一系列物流改善政策，使得利用運(yùn)輸服務(wù)的企業(yè)得到了實(shí)惠。再加上管理思想和物流概念被企業(yè)所接受，許多企業(yè)越來(lái)越重視物流。80年代也被稱(chēng)為是美國(guó)企業(yè)全面進(jìn)入物流領(lǐng)域的時(shí)代。一時(shí)間，除了聯(lián)邦快遞外，美國(guó)涌現(xiàn)出一批像是UPS 、DHL等新的物流企業(yè)。

為了降低成本，許多企業(yè)將物流外包給第三方物流。美國(guó)田納西大學(xué)的物流學(xué)教授John Iangley于1997年對(duì)制造業(yè)的調(diào)查報(bào)告顯示，五大產(chǎn)業(yè)已經(jīng)普遍使用第三方物流服務(wù)，計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)制造業(yè)使用第三方物流比例分別高達(dá)83.3%、87.5%。而進(jìn)入90年代后，隨著供應(yīng)鏈管理在美國(guó)進(jìn)行推廣，物流地產(chǎn)在這一時(shí)期也出現(xiàn)了大量需求。在這一期間誕生了許多物流地產(chǎn)公司，其中就有如今的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯。1991年，普洛斯的前身Security Capital IndustrialTrust（SCI）在美國(guó)成立，起初，公司的經(jīng)營(yíng)非常多元化，既包括工業(yè)地產(chǎn)們也包括在了商業(yè)地產(chǎn)，并且在1992年至1993年，普洛斯通過(guò)REITs積累了大量的財(cái)富，在1993年，普洛斯公司開(kāi)始大力發(fā)展物流地產(chǎn)。1994年，普洛斯掛牌紐約證券交易所。幾年間，這位率先提出物流地產(chǎn)概念的年輕企業(yè)成長(zhǎng)為全球投資額超過(guò)220億美元的超級(jí)地產(chǎn)大亨。

中國(guó)物流地產(chǎn),2001年，中國(guó)加入WTO，吸引了大量外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)。2003年，普洛斯進(jìn)入中國(guó)，也將高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)帶入中國(guó)，而同樣也是2003年，有一家叫做淘寶網(wǎng)的網(wǎng)站上線(xiàn)了。美國(guó)由于高端制造業(yè)和國(guó)際化激發(fā)了物流業(yè)的發(fā)展，而2003年的中國(guó)，也在開(kāi)始復(fù)制這個(gè)故事。而彼時(shí)中國(guó)現(xiàn)代物流地產(chǎn)行業(yè)一篇空白，隨著中國(guó)加入WTO，中國(guó)物流園區(qū)熱勁猛增。普洛斯也順勢(shì)開(kāi)啟了來(lái)如火如荼的圈地運(yùn)動(dòng)。這位彈藥充足的地產(chǎn)大亨在中國(guó)瘋狂拿地，瘋狂并購(gòu)。普洛斯在中國(guó)迅速成長(zhǎng)為中國(guó)最大的物流地產(chǎn)公司，在中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)處于絕對(duì)領(lǐng)先地位。截止至2018年8月物業(yè)總面積達(dá)3500萬(wàn)平方米。并且在2017年，被由萬(wàn)科、普洛斯現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財(cái)團(tuán)以116億美元（約790億人民幣）收購(gòu)。注：這里值得注意的是，由于2008年金融危機(jī)的影響，普洛斯將其中國(guó)日本業(yè)務(wù)賣(mài)給了新加坡GIC集團(tuán)，這部分業(yè)務(wù)在新加坡上市，而這也就是萬(wàn)科等財(cái)團(tuán)收購(gòu)的普洛斯。

伴隨著中國(guó)電商的發(fā)展，高端物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求明顯還在增長(zhǎng)，到那時(shí)，由于中國(guó)拿地的問(wèn)題，其實(shí)土地方面，國(guó)內(nèi)環(huán)境造成了國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)土地供應(yīng)上有限，這也就造成了物流地產(chǎn)被各大開(kāi)發(fā)商追逐。截至到2017年底，我國(guó)總倉(cāng)儲(chǔ)面積約為5.53億平方米，但人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.4平方米，相較于美國(guó)的人均5.06平方米，中國(guó)僅僅是美國(guó)人均水平的 8%。中國(guó)戴德梁行 在以“物流：縱向整合的時(shí)代來(lái)臨”為題的報(bào)告中指出，至2020年，中國(guó)電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將達(dá)到1.4億平方米至2.1億平方米，而其實(shí)際供應(yīng)只能達(dá)到5600萬(wàn)至6600萬(wàn)平方米，供應(yīng)缺口超過(guò)1億平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。易商紅木的生意經(jīng),2011年，物流地產(chǎn)界大佬沈晉初和孫東平聯(lián)合美國(guó)華平投資一起創(chuàng)立了“益商”，后來(lái)改名為“易商”。盡管成立時(shí)間不長(zhǎng)，但是靠著由于易商的外資背景，在資金充足的情況下，易商的發(fā)展非常迅速，僅過(guò)了三年，旗下的地產(chǎn)就從5萬(wàn)平米擴(kuò)充到150萬(wàn)平方米。外界更是將易商稱(chēng)為“小普洛斯”。

這個(gè)稱(chēng)號(hào)除了由于其擴(kuò)張速度極其快之外，還有一個(gè)原因是由于其創(chuàng)始人沈晉初，沈晉初曾長(zhǎng)期擔(dān)任普洛斯華東區(qū)總經(jīng)理和中華區(qū)第一副總裁。華平投資找上沈晉初一起創(chuàng)立易商，也正是看上了其在物流地產(chǎn)龍頭企業(yè)工作多年積累起來(lái)的經(jīng)驗(yàn)、資源和人脈。有了行業(yè)資深大佬的加入，易商在創(chuàng)立伊始，整個(gè)商業(yè)模式就是非常成熟的。

除了滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)中國(guó)瘋狂增長(zhǎng)的電商物流地產(chǎn)需求，易商將眼光還投向了冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)，當(dāng)時(shí)中國(guó)電商發(fā)展迅速，但是冷鏈物流市場(chǎng)卻由于技術(shù)和成本原因保持著緩慢增長(zhǎng)，2010年7月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，盡管有政府支持做后盾，但是，比起技術(shù)已經(jīng)成熟的普通高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)，選擇技術(shù)難度更高成本更高的冷鏈物業(yè)，易商還是有冒一定風(fēng)險(xiǎn)，但是，如今來(lái)看，易商的選擇是正確的。

目前，易商是中國(guó)最大的第三方電商倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主，也是最大的冷鏈物業(yè)業(yè)主，躋身中國(guó)最大的現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)商行列。中國(guó)的物流地產(chǎn)保持著一超多強(qiáng)的局面，與其他幾家?jiàn)^力搶奪普洛斯剩下的市場(chǎng)，不如去擴(kuò)張國(guó)外市場(chǎng)，易商在成立3年后，便開(kāi)始進(jìn)軍韓國(guó)市場(chǎng)，和兩名韓國(guó)企業(yè)家成立Kendall Square Logistics Properties (KLSP)公司。為了繼續(xù)擴(kuò)張，2016年，易商選擇了與新加坡物流地產(chǎn)紅木集團(tuán)合并，并改名為易商紅木。紅木集團(tuán)于2006年成立于新加坡，由曾擔(dān)任過(guò)物流地產(chǎn)界巨頭普洛斯及安博的高管Stuart Gibson和Charles de Portes聯(lián)合創(chuàng)建，專(zhuān)注于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃和資產(chǎn)管理，在業(yè)界享有盛譽(yù)，公司業(yè)務(wù)集中于新加坡、日本和中國(guó)。目前，易商是中國(guó)最大的第三方電商倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主，也是最大的冷鏈物業(yè)業(yè)主，躋身中國(guó)最大的現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)商行列。

中國(guó)的物流地產(chǎn)保持著一超多強(qiáng)的局面，與其他幾家?jiàn)^力搶奪普洛斯剩下的市場(chǎng)，不如去擴(kuò)張國(guó)外市場(chǎng)，易商在成立3年后，便開(kāi)始進(jìn)軍韓國(guó)市場(chǎng)，和兩名韓國(guó)企業(yè)家成立Kendall Square Logistics Properties (KLSP)公司。為了繼續(xù)擴(kuò)張，2016年，易商選擇了與新加坡物流地產(chǎn)紅木集團(tuán)合并，并改名為易商紅木。紅木集團(tuán)于2006年成立于新加坡，由曾擔(dān)任過(guò)物流地產(chǎn)界巨頭普洛斯及安博的高管Stuart Gibson和Charles de Portes聯(lián)合創(chuàng)建，專(zhuān)注于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃和資產(chǎn)管理，在業(yè)界享有盛譽(yù)，公司業(yè)務(wù)集中于新加坡、日本和中國(guó)。為何選擇此時(shí)上市？根據(jù)招股書(shū)，2016年易商紅木收益分別為9670萬(wàn)美元，2017年為1.53億美元，截止至2017年9月30日收益為1.06億美元，截止至2018年9月30日增長(zhǎng)至1.7億美元。同比增長(zhǎng)55.6%。純利潤(rùn)方面2016年為1.05億美元，2017年為2.01億美元，截止至2017年9月30日純利潤(rùn)為1.29億美元，截止至2018年9月30日增長(zhǎng)至1.38億美元，同比增長(zhǎng)6%。其中由于其收購(gòu)東南亞的CIP導(dǎo)致了成本上漲。上海到新疆鐵路運(yùn)輸

值得一提的是，毛利及毛利率方面，截至2018年9月30日止九個(gè)月，易商紅木的毛利由截至2017年9月30日止九個(gè)月的1.07億美元增加42.0%至1.52億美元；毛利率上，2016年及2017年，毛利率分別為97.3%及97.7%，截至2018年9月30日毛利率為89.4%。而股東方面，易商紅木集團(tuán)主要機(jī)構(gòu)股東包括WPOCIM、SK、京東 物流 和APG等，分別持股38.35%、11.51%、8.23%、7.50%。在現(xiàn)金流方面，截止至2018年12月31日，易商紅木的流動(dòng)資產(chǎn)為756萬(wàn)美元，去年同期為4.8億美元，流動(dòng)資產(chǎn)的大額度減少，易商紅木方面解釋稱(chēng)是由于需償還2016年11月發(fā)行的3億美元的韓亞票據(jù)及贖回2016年12月發(fā)行而未兌換為普通股的3億美元C類(lèi)優(yōu)先股以及償還銀行借款的需要?？梢哉f(shuō)，此次通過(guò)港股上市，目的非常明顯。易商紅米在近幾年的擴(kuò)張速度加快，除了基本的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還積極向基金信托進(jìn)發(fā)。2017年1月，易商紅木宣布收購(gòu)劍橋工業(yè)信托管理公司80%的股權(quán)。2017年9月，ESR與全球房地產(chǎn)投資管理企業(yè)Invesco Real Estate聯(lián)合收購(gòu)中國(guó)核心物流資產(chǎn)，以及近期收購(gòu)了東南亞的CIP，此時(shí)出現(xiàn)的大量資金缺口勢(shì)必會(huì)影響易商紅木的擴(kuò)張進(jìn)程。

結(jié) 語(yǔ),作為物流地產(chǎn)績(jī)優(yōu)生，易商紅木與其他民營(yíng)物流地產(chǎn)公司不同的是，從創(chuàng)立開(kāi)始，易商紅米就表現(xiàn)出現(xiàn)強(qiáng)烈的資本色彩。此次赴港上市，這位小普洛斯能否掀起資本熱潮呢？免責(zé)聲明：內(nèi)容僅供參考，請(qǐng)讀者謹(jǐn)慎依此進(jìn)行投資決策。

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